A reforma tributária do consumo já está em fase de transição e vai mudar, aos poucos, a tributação da compra, venda e locação de imóveis no Brasil. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, ela substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS (federal) e pelo IBS (estados e municípios). Em 2026, o sistema funciona em fase de testes. A cobrança efetiva começa em 2027 e a transição completa vai até 2033.
Cronograma da transição
- 2026: ano de testes, com alíquotas simbólicas de CBS (0,9%) e IBS (0,1%) destacadas nos documentos fiscais. O valor pode ser compensado com PIS e Cofins, e quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento.
- 2027: a CBS passa a ser cobrada e PIS e Cofins deixam de existir.
- 2029 a 2032: o IBS entra de forma gradual, enquanto ICMS e ISS são reduzidos.
- 2033: o novo sistema passa a valer integralmente.
O que muda nas operações com imóveis
As operações imobiliárias ganharam um regime específico, com redutores que diminuem a carga em relação à alíquota padrão:
- Venda de imóveis: redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS.
- Locação, cessão onerosa e arrendamento: redução de 70%.
- Redutor social na venda: na venda de imóvel residencial novo, há um abatimento de R$ 100 mil na base de cálculo; para lotes residenciais, de R$ 30 mil.
- Redutor social na locação: abatimento de R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado.
Esses mecanismos foram criados para evitar um aumento brusco no preço dos imóveis residenciais, especialmente nos de menor valor.
E a pessoa física que vende ou aluga imóvel?
A maioria das pessoas físicas não vai pagar IBS e CBS ao vender o próprio imóvel. Pela lei, a pessoa física só é contribuinte em situações de atividade frequente, como quando, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis distintos ou quando teve mais de três imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano. Quem vende a casa onde mora ou um imóvel herdado, em regra, continua fora da nova tributação.
O que continua igual
A reforma do consumo não acaba com outros tributos ligados aos imóveis:
- ITBI: continua sendo pago ao município na transferência do imóvel.
- Imposto de Renda sobre ganho de capital: segue valendo na venda com lucro, com as isenções atuais.
- IPTU: continua municipal.
Impacto nos preços
Especialistas ainda divergem sobre o efeito final nos preços. Construtoras e incorporadoras poderão aproveitar créditos dos tributos pagos na cadeia, o que pode compensar parte da nova carga. Por outro lado, alguns segmentos podem ter aumento de custo. Para quem pensa em comprar um imóvel novo, o período de transição até 2027 ainda funciona sob as regras atuais, o que dá previsibilidade para planejar a compra.
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Fontes
- Lei Complementar nº 214/2025 (Planalto)
- O que muda na compra e venda de imóveis entre 2026 e 2033
- Reforma tributária e imóveis: guia do IBS e da CBS (Portas)
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista.
